Covid-19, agevolazioni prima casa: sospesi i termini di decadenza

Tra le misure messe in campo dal governo a sostegno delle famiglie in crisi a causa dell’emergenza, troviamo la sospensione dei termini decadenziali per le agevolazioni prima casa.

Dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020, per 313 giorni, gli acquirenti di immobili adibiti ad abitazione principale sono tutelati dal dover adempiere agli obblighi necessari per mantenere la condizione di “prima casa”. Nello specifico, come spiega il portale Segugio.it, i termini sospesi, che riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021 sono:

• i 18 mesi dall’acquisto della “prima casa”, entro i quali il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
• 1 anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• 1 anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire a “prima casa”, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

Qualsiasi termine di questi citati che dovesse cadere tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, viene temporaneamente sospeso e rimandato a partire dal 1 gennaio 2021.

Contrariamente a quanto previsto inizialmente da decreto, l’Agenzia delle Entrate ha rettificato l’elenco iniziale, escludendo dalla sospensione il termine quinquennale per la decadenza dell’agevolazione previsto in caso di alienazione dell’immobile prima dei 5 anni.

Con la Circolare numero 9/E del 13 aprile 2020, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la stessa sospensione risulterebbe “in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita”.

Chi compra un immobile destinandolo a “prima casa” ha diritto a specifiche agevolazioni fiscali, differenti a seconda che l’acquisto venga effettuato da un’impresa o un privato.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, si dovrà sostenere:

• l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%);
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, le spese fiscali saranno:

• l’IVA ridotta al 4% (dal 10%);
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le agevolazioni ottenibili in caso di acquisto prima casa sono dunque un significativo abbattimento delle aliquote ordinarie delle due imposte principali in funzione del tipo di operazione: l’imposta di registro e l’IVA.