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Pnrr: investire nello student housing

Più di 350 i presenti in sala per la relazione del Rapporto “Lo student housing tra Pnrr e mercato” nel corso del convegno di giovedì 13 aprile “Il Pnrr e l’investimento nello student housing” all’auditorium Nazionale Spazio Eventi del Rome Life Hotel di via Palermo.

La crescita dell’interesse degli investitori verso il mercato delle residenze universitarie con investimenti pari a 200 milioni di euro nel 2022 in Italia e 12,4 miliardi in Europa; la necessità di 130mila posti letto per gli studenti fuori sede, l’emergenza caro affitti per quasi mezzo milione di universitari in Italia e il diritto allo studio sono stati i temi principali al centro dell’incontro organizzato da Scenari Immobiliari, l’Istituto indipendente di studi e ricerche analizza i mercati immobiliari, in collaborazione con Camplus.

L’evento ha permesso ai partecipanti di scoprire come sono state impiegate finora le risorse dedicate all’edilizia universitaria e dialogare su come affrontare i prossimi passi del Pnrr. Non è mancata un’analisi del mercato degli investitori privati, in grande crescita in Europa e della crescente concorrenza della “locazione breve” che riduce l’offerta per gli studenti in tante città italiane.

Punto di partenza è stato lo stanziamento di 960 milioni di euro del Pnrr per finanziare nuovi alloggi per studenti e incrementare entro il 2026 il numero dei posti letto a oltre centomila su tutto il territorio nazionale, portando l’offerta di alloggi universitari ai migliori standard europei.

L’obiettivo, indicato nella riforma “1.7 Alloggi per gli studenti e riforma della legislazione sugli alloggi per gli studenti” è quello di quasi triplicare i posti letto per gli studenti fuori sede, per raggiungere tale traguardo sono stati assegnati complessivamente 300 milioni di euro e realizzati i primi 7.500 posti letto, successivamente, ci sarà l’erogazione di ulteriori 660 milioni per creare ulteriori 52.500 posti letto.

Questo investimento permetterebbe di diminuire il gap con i principali Paese europei, coinvolgendo soggetti privati nella realizzazione di nuove residenze studentesche.

“Negli ultimi anni in Europa gli investimenti in residenze universitarie sono diventati un importante asset class per gli investitori istituzionali con un totale di circa 12,4 miliardi di euro nel 2022 – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari in apertura dei lavori. “Anche nel nostro paese oggi si registra un generale e forte interesse degli investimenti in alloggi per studenti fuori sede, tanto che nel corso del 2022 il volume complessivo ha raggiunto circa 200 milioni di euro, pari al 18 per cento degli investimenti complessivi nel comparto residenziale istituzionale. I nuovi bandi del Pnrr dovrebbero incentivare questi investimenti, garantendo ritorni economici interessanti anche in considerazione della forte pressione della domanda di riferimento: dal 4,50 per cento nei capoluoghi di regione localizzati nel nord Italia al 6 per cento stimato nelle altre città. I nuovi bandi dovrebbero incentivare questo trend, con un forte coinvolgimento degli investitori italiani”.

Erica Gerosa ha esposto agli intervenuti al convegno i dati del rapporto che analizza domanda e offerta dello student housing. Il numero di studenti universitari fuori sede si è mantenuto in crescita nell’ultimo anno, sulla scia di un incremento che prosegue in modo costante dal 2015: nel 2022, infatti è aumentato di circa 2,5 punti percentuali rispetto al 2021 ed ammonta a oltre 660mila ragazzi, con una crescita di oltre otto punti percentuali (+8,3 per cento) rispetto al 2010. Il peso percentuale della componente fuori sede sull’intero monte degli studenti iscritti è sempre risultato in crescita negli ultimi dieci anni, attestandosi al 39,9 per cento, dopo che ad inizio decennio il suo valore era pari al 34,2 per cento.

La domanda degli studenti fuori sede che ogni anno decidono di intraprendere un percorso didattico in una città diversa da quella di origine sta modificando e alterando la tipologia di offerta presente sul mercato immobiliare universitario. La realizzazione e la presenza di strutture progettate e realizzate secondo i più adeguati criteri normativi rappresenta, sotto molti punti di vista, una opportunità per il territorio stesso: gli studentati sono un generatore di nuove opportunità urbane, da intendere come infrastrutture per dare opportunità al contesto stesso di crescere e strutturarsi.

Oltre che modificare le dinamiche territoriali, gli studenti rappresentano, insieme ai flussi turistici, una domanda rilevante che porta a modificare la pressione sui canoni di locazione. Osservando l’andamento dei canoni medi nelle zone semicentrali si può notare come rispetto alla media nazionale la forte pressione della domanda su queste aree comporti un andamento dei canoni maggiormente dinamico. Nelle città caratterizzate da capisaldi immobiliari e forze centrifughe rilevanti, i canoni richiesti agli studenti, sia in relazione all’offerta specifica (gestita e professionale) che in riferimento al libero mercato hanno subito importati variazioni positive negli ultimi anni. Nella città di Milano le punte rilevate per vivere all’interno di studentati raggiungono i 1.200 euro/camera/mese, Bologna si ferma a 1.100 euro/camera/mese mentre per Roma sono necessari 1.150 euro/camera/mese.

Risulta interessante segnalare che, nelle città a forte vocazione universitaria il canone relativo alle stanze da affittare agli studenti ha registrato variazioni positive importanti e sempre in campo positivo: rispetto a 12 mesi fa, i canoni delle zone con forte pressione studentesca della città di Padova sono aumentati di quasi il venti per cento, segue la città di Bologna con il 19,5 per cento in più, a parimerito con il capoluogo meneghino.

“Il mercato delle residenze per studenti fuori sede – ha affermato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – ha proseguito nella sua fase espansiva anche grazie alla volontà degli attori coinvolti di intraprendere importanti progetti di riqualificazione e riconversione immobiliare. Le opportunità che il mercato dello student housing rappresenta per gli investitori sono diverse e, nel periodo storico che stiamo attraversando, possono bilanciare i portafogli immobiliari già di proprietà, anche grazie al consolidamento a livello nazionale di una domanda di riferimento capace di garantire elevati livelli di occupazione e flussi di cassa stabili. La diversa copertura territoriale di posti letto, la pressione della domanda di riferimento quasi al limite in alcuni ambiti urbani e la volontà, mediante concertazione, di strutturare una infrastruttura immobiliare, capace di garantire livelli adeguati sia di ritorno economico che di sostenibilità sociale, sono gli elementi più significativi che alimentano questo comparto”.

Sui costi di gestione e manutenzione, nonché sulla necessità di leggi regionali che creino regole ad hoc per differenziare il settore delle residenze universitarie da quelle turistiche, è intervenuto Maurizio Carvelli, founder e Ceo di Camplus. “Nel mondo dell’housing universitario – ha sottolineato Carvelli – in questi mesi c’è stata una vera e propria rivoluzione copernicana. Abbiamo infatti scoperto quanto sia determinante un rapporto vero tra pubblico e privato in questo settore. Dove la cooperazione tra il pubblico e privato aiuterà l’incremento dei posti letto nel mercato degli studenti universitari. Il mercato ce lo chiede, il numero di posti letto da raggiungere è ambizioso ma ci sono le risorse per farlo quindi quello che serve è un vero cambio di mentalità.  Il privato e il pubblico, devono assumersi la responsabilità nei confronti dell’università, degli studenti e delle città. E in questa partita tutti devono sentirsi protagonisti.  Il Ministero dell’università e della Ricerca sta dando un indirizzo chiaro che va in questo senso; per i soggetti privati, fondi di investimento e gestori sarà il momento di mettere in campo idee, soggetti, proposte nuove e competitive. Seguendo le direttive che i prossimi bandi ministeriali per l’housing universitario saremo capaci di realizzare residenze attrezzate come nel resto d’Europa. Tutti, in primis gli operatori privati, devono operare con un senso, oserei dire, etico dell’investimento puntando alla sostenibilità dei progetti che concretamente consisterà nell’ampliare l’offerta abitativa per gli studenti fuori sede, contribuirà a ridefinire e innalzare gli standard per gli alloggi degli studenti rafforzando l’accessibilità al living studentesco e, in definitiva, potrà collaborare in maniera diretta alla formazione dei nostri giovani studenti. Un lavoro che garantirà un rendimento ad un capitale che saprà essere paziente e che si connoterà per il forte impatto etico e sociale”.

Tanti gli esperti del settore che hanno apportato il loro contributo nel corso della mattinata di lavoro. Simona Camerano responsabile Scenari Economici e Strategie Settoriali CDP, Alberto Oliveti, presidente Associazione degli enti di previdenza privati italiani ADEPP, Stefano Paleari, consigliere del ministro dell’Università e della Ricerca per l’attuazione del Pnrr in videocollegamento, Alessio Pontillo, presidente Nazionale Associazione nazionale degli Organismi per il diritto allo studio universitario ANDISU, Vincenzo Salvatore, presidente Conferenza dei Collegi universitari di merito CCUM, Alberto Scuttari, presidente CoDAU, Convegno dei direttori generali delle amministrazioni universitarie e Silvia Rovere, presidente Assoimmobiliare.

In conclusione, il giovane Giuseppe Casadei, studente bolognese di Giurisprudenza e rappresentante di un’associazione studentesca ha ripreso le tematiche esposte dai relatori che lo hanno preceduto, soffermandosi sui risultati di un questionario somministrato ad alcuni universitari. È emerso che il 70 per cento degli studenti intervistati è fuori sede, mentre il 21 per cento non ha un alloggio stabile sia per mancanza di offerta sia per l’inaccessibilità dei prezzi proposti. “La comunità studentesca apprezza l’impegno dei mezzi messi a disposizione dal Pnrr per lo student housing, ma facendo due conti, i fondi destinati alla costruzione di nuove residenze universitarie non sono sufficienti a coprire la reale richiesta di abitazioni dove stare durante il percorso di studi. Siamo pronti a un confronto costruttivo tra le parti che non sfoci solo in sterile protesta. È dovere della politica dare la possibilità a un giovane di rimanere nella propria città”.

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